房产证上名字是他人，但自己是实际出资人，如何避免被抵押或出售？

实际出资人应尽快与登记人签订出资协议或产权确认协议，并进行公证，以防止房产被擅自处置。

建议定期关注房产登记信息，发现异常情况及时向不动产登记机构或法院申请保全措施。